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郑州代理记账:房地产如何记账

发布人:郑州工商代办  发布时间:2016-01-06 17:56

  A:房地产营改增如何做好发票管理

  2015如何做税

  “营改增”后房地产企业需使用增值税发票,由于增值税发票历来是发票管理的重点对象,并且也是发生经济违法案件较多的票种之一,因此,“营改增”的试行对房地产企业发票管理的要求也大大提高。

  1、及时取得可以抵扣的专用发票

  在实际操作过程中,企业为了获取更丰厚的进项税额的抵扣,应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商,因为这些供应商能够提供增值税专用发票,就能起到增值税抵扣的作用。实行营业税改增值税之后,进项税额抵扣范围稍有增大,从成本上扩大到了费用和固定资产上,企业还应当考虑到油费、人工费用等一些成本的支出情况来做选择,对于比较难获得的油费增值税发票,可以通过统一购进充值卡或者记账月结或季度结算的方式来解决。当然,由于“营改增”目前只在特定行业实施,由于地区和行业差异以及时间等因素都会对试点企业的进项税抵扣的获得造成影响,这就将直接影响到企业的纳税额度了。因此,企业在进行进项税发票纳税筹划时,应该注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目,从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。而且,在分析完企业进项税抵扣项目和金额之后,还要有效确保企业能够及时获取到增值税专用发票,作为实现进项税抵扣的重要依据,如果能够及时合法获取增值税专用发票就可以有效减轻税负,如果不能及时获取,则在申请税项抵扣时就会遇到困难,无法顺利进行。

  2、加强专用发票的认证管理

  房地产企业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险。因此,企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型:上游已定性为虚开的、经鉴定为伪造的、被证明为非税务机关出售的、通过金税系统发现的“失控”、“作废”票,以及走逃企业开具的未报税的增值税专用发票等。因此,房地产企业应当仔细认证比对上述发票,否则可能出现轻则不予抵扣进项税款,重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形.

  3、防范虚开增值税专用发票

  增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外,还具有抵扣税额的作用。在利益的驱使下,“营改增”后部分房地产企业会虚开增值税专用发票,此外,大型房地产企业很可能会虚开增值税发票开给子公司或关联公司,从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证,试点行业尤其是交通运输企业,虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条规定,虚开增值税专用发票构成犯罪的,处三年以下有期徒刑或者拘役;虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。因此,“营改增”新形势下,房地产企业应全面清理营业税下的虚开发票问题.

  B:房地产“营改增”三大税务风险如何化解!

  2015房地产“营改增”三大税务风险如何化解!

  编者按:

  为健全税制,消除重复征税,经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。按照中央最新部署,2015年将是“营改增”的收官之年,11月20日曾撰文《2015“营改增”收官,房地产面临三大税务风险》,受到数万房地产企业的高度关注,该文指出了房地产企业“营改增”面临的三大税务风险:一是账税处理难度增加;二是虚开、代开发票或触犯刑事责任;三是可抵扣进项不足,税负恐大幅上升。本文继续关注2015年房地产营改增,针对三大税务风险,给出化解之道。

  十二五规划把营改增作为经济改革的重要方向,“营改增”是继1994年分税制后又一次重大的税制改革,它从制度上解决了营业税制下“道道征收,全额征税”导致的重复征税问题,实现了增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。从2012年1月1日“营改增”试点工作开始,截止目前,仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业几个行业未纳入试点。按照十二五期间(2011-2015)完成“营改增”改革任务的要求,房地产业将于2015年实现“营改增”改革。一旦将房地产业纳入“营改增”试点范围,房地产企业将面临税负进一步加重、企业的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多风险。因此,有关专家认为,正确应对“营改增”带来的风险,尽早制定完善应对策略,对房地产企业而言意义重大。

  一、全面做好“营改增”财务核算准备工作

  “营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求,企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题,房地产企业应充分学习相关政策,做好“营改增”财务核算准备工作。

  1、调整会计账户的设置

  房地产企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目,辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中,借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏,贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

  “进项税额”专栏,记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务和应税服务支付的进项税额,用蓝字登记。

  “减免税款”专栏,用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。

  “已交税金”专栏,记录企业已缴纳的增值税额,企业已缴纳的增值税额用蓝字登记。

  “转出未交增值税”专栏,记录企业月末转出应交未交的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。

  “销项税额”专栏,记录企业销售不动产或提供应税服务应收取的增值税额。企业销售不动产或提供应税服务应收取的销项税额,用蓝字登记;发生销售退回或按照税法规定允许扣减的增值税额应冲减销项税额,用红字或负数登记。

  “进项税额转出”专栏,记录由于各类原因而不应从销项税额中抵扣,按规定转出的进项税额。

  “转出多交增值税”专栏,记录企业月末转出多交的增值税。企业转出当月发生的多交的增值税额用蓝字登记。

  “未交增值税”明细科目,核算企业月末转入的应交未交增值税额,转入多交的增值税也在本明细科目核算。

  “待抵扣进项税额”明细科目,核算企业按税法规定不符合抵扣条件,暂不予在本期申报抵扣的进项税额。

  2、正确进行会计处理

  第一,取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增”转换期间因实际税负增加的,将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金,期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时,按应收的金额确认营业外收入。

  第二,增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。按税法有关规定,房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的,应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏,用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。

  3、完善企业内部财务、税务控制制度

  良好的企业财务、税务控制制度是控制企业税务风险的重要手段之一。尤其在“营改增”后,账务处理复杂化、增值税专用发票风险凸显,企业更应该注意以下财税内控制度的建立和执行:

  第一,采购环节尽可能取得进项发票后支付款项。“营改增”后,房地产企业增值税税负的大小很大程度上是由其进项税额决定的,企业在采购过程中,应及时取得进项发票,否则,在支付款项后,可能由于市场或物品原因发生纠纷,无法取得进项发票,不能进行抵扣。

  第二,采购货物以及向服务方付款应通过开户银行等途径。许多中小型房地产开发企业,服务方中涉及大量的个体户、自然人等情形,不乏有使用现金、单位小金库等方式付款的行为,此种行为不仅违反财务管理制度,还会涉嫌偷逃税嫌疑,应通过开户银行支付相关款项。

  第三,加强房地产开发过程中的成本管理。房地产开发过程是成本产生的过程,尤其应加强各项成本发生凭据的管理,因为相关凭证不仅是企业账务处理的依据,还是企业所得税土地增值税成本扣除的基本依据。

  第四,关注销售合同涉税条款的拟定。房地产企业在销售开发产品中,常常会使用各种促销手段,商业折扣还是现金折扣,财税处理有差异,需要在销售合同中予以明确;同时,不同的付款方式也会影响纳税义务的产生,企业在销售过程中应该有专业税务人士的指导。

  第五,按时进行纳税申报,依法提交、留存各项财务、税务材料。“营改增”后,主管税务机关由地税变为国税,同时,纳税申报时间、提交的材料也会发生一定的变化,企业应按照国家法律、政策要求提交、留存各项企业资料。

  二、全面提升增值税专用发票管理水平

  “营改增”后房地产企业需使用增值税发票,由于增值税发票历来是发票管理的重点对象,并且也是发生经济违法案件较多的票种之一,因此,“营改增”的试行对房地产企业发票管理的要求也大大提高。

  1、及时取得可以抵扣的专用发票。

  在实际操作过程中,企业为了获取更丰厚的进项税额的抵扣,应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商,因为这些供应商能够提供增值税专用发票,就能起到增值税抵扣的作用。实行营业税改增值税之后,进项税额抵扣范围稍有增大,从成本上扩大到了费用和固定资产上,企业还应当考虑到油费、人工费用等一些成本的支出情况来做选择,对于比较难获得的油费增值税发票,可以通过统一购进充值卡或者记账月结或季度结算的方式来解决。当然,由于“营改增”目前只在特定行业实施,由于地区和行业差异以及时间等因素都会对试点企业的进项税抵扣的获得造成影响,这就将直接影响到企业的纳税额度了。因此,企业在进行进项税发票纳税筹划时,应该注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目,从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。而且,在分析完企业进项税抵扣项目和金额之后,还要有效确保企业能够及时获取到增值税专用发票,作为实现进项税抵扣的重要依据,如果能够及时合法获取增值税专用发票就可以有效减轻税负,如果不能及时获取,则在申请税项抵扣时就会遇到困难,无法顺利进行。

  2、加强专用发票的认证管理

  房地产企业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险。因此,企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型:上游已定性为虚开的、经鉴定为伪造的、被证明为非税务机关出售的、通过金税系统发现的“失控”、“作废”票,以及走逃企业开具的未报税的增值税专用发票等。因此,房地产企业应当仔细认证比对上述发票,否则可能出现轻则不予抵扣进项税款,重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形。

  3、防范虚开增值税专用发票

  增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外,还具有抵扣税额的作用。在利益的驱使下,“营改增”后部分房地产企业会虚开增值税专用发票,此外,大型房地产企业很可能会虚开增值税发票开给子公司或关联公司,从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证,试点行业尤其是交通运输企业,虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条规定,虚开增值税专用发票构成犯罪的,处三年以下有期徒刑或者拘役;虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。因此,“营改增”新形势下,房地产企业应全面清理营业税下的虚开发票问题。

  三、积极进行税务筹划,控制潜在上升的税负率

  根据最新官方披露的消息,2015年房地产营改增极有可能是适用11%的增值税率,相比较于营业税制下的5%的税率,税率大幅提升,房地产企业如果没有足够的可抵扣进项税额,必然面临税负大幅上升的风险。在此严峻的背景下,本文提出以下四种解决途径

  1、梳理经营流程,积极进行税务筹划

  对于企业本身来说,要做到科学合理地实施税收筹划,确保企业自身在营业税改增值税的过程中实现减负效果,需要企业及时准确的分析自身的税务情况。通过研究比较,了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低,纳入进行抵扣的比例越高,则越有利于实现减轻税负的目的,反之,则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理筹划目的,这样可以帮助企业有效实现税费转移,对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是,外包项目和产品时,应当保障企业的产品及服务质量。其次,除了产品外包之外,企业也可以将自身的某职能部门外包,以实现筹划目的。通过外包财务、人士等,降低管理成本,降低企业实际税务负担。()

  2、审查目前享受的税收优惠政策,防范税收优惠政策被清理

  2014年12月9日,国务院发布《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》(国发〔2014〕62号),文件是依据“党的十八届三中全会精神和《国务院关于深化预算管理制度改革的决定》(国发〔2014〕45号)要求”,目的是“严肃财经纪律,加快建设统一开放、竞争有序的市场体系”,并明确要求,“各省级人民政府和有关部门应于2015年3月底前,向财政部报送本省(区、市)和本部门对税收等优惠政策的专项清理情况,由财政部汇总报国务院。”在这一背景下,专家建议,企业应该全面审查正在享受的各项税收优惠政策,尤其是,部分通过利用西部地区的税收优惠政策进行筹划的房地产企业,面临前所未有的政策性风险。专家有两点建议:

  第一,与当地政府部门协商重新签署投资协议等文件。企业应在审查目前正享受的税收优惠政策的基础上,对据此签署的合同、协议、备忘录等的合规性予以高度重视。如果依据的税收优惠政策属于《通知》中无效的政策,应及时与政府部门协商,根据合法有效的税收优惠政策,重新签订协议。

  第二,重塑企业运营架构,继续合法享受税收优惠政策。企业可在税法专业人士协助的基础上,调整自身的生产经营活动,重新搭建自身的税务架构,确保自身的生产经营活动符合合法税收优惠政策的具体规定要求,具体可以通过注销、迁址以及并购重组等方式调整集团企业内部的税务架构,向具有正当性和合法性的优惠政策的产业及区域进行战略性迁移。

  当然,企业应该积极争取国家针对“营改增”过渡时期出台的税收优惠政策,按照之前的做法,试点企业可以延续原有的税收优惠政策,企业应该充分把握,减少自身税收负担。

  3、销售不同税率项目应分开核算,以适用较低税率

  2012年“营改增”试点以来,在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率,同时将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%。这样一来,我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地产“营改增”实用何种税率,目前还没最后确定。但是,大型房地产企业势必出现混业经营的现象,根据相关税法政策,混业经营中,不同税率项目需要分开核算,否则会统一适用高税率,因此,房地产企业在“营改增”后,应对涉及的混业经营项目分开核算,以适用较低税率,降低税负成本。

  4、积极申请过渡性财政支持

  不少企业都会在营业税改征增值税的过程中出现暂时性困难,针对这种情况,国家也出台了相应的政策加以扶持,对个别企业及行业进行过渡性的资金支持。因此,企业在营改增初期,如果出现较大的困难,难以通过自身措施减轻纳税负担,可以积极申请政府过渡性资金支持,以此来减轻企业暂时性困难,减小企业资金压力

  “营改增”后房地产企业将面临诸多挑战。专家建议,为了更好地应对这些挑战,需要房地产企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑,提前做好相关培训工作,谋划制定或修订相关制度,使“营改增”能在房地产企业平稳过渡。房地产企业经营者应高度重视这一变化,并认真测算“营改增”对本企业的影响,在政策正式到来之前做好充分的应战准备,以赢得先机!

  C:在房地产、建筑企业营改增后,到底哪些增值税发票可以抵扣,哪些增值税发票不可以抵扣,困扰许多房地产和建筑企业的财税负责人员,本文正是为了消除以上困惑。

  一、票款不一致的增值税专用发票

  《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》(国税发「1995」192号)第一条第(三)项规定:"购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务,支付运输费用,所支付款项的对象,必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致,才能够申报抵扣进项税额,否则不予抵扣。"基于此规定,票款不一致的不可以抵扣进项税金。

  二、"对开发票"不能抵扣进项税金

  (一)对开发票的涉税风险

  所谓"对开发票"是指一购货方在发生"销售退回"时,为了规避开红字发票的麻烦,由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。

  部分纳税人认为,用发票对开这种方法解决"销货退回"问题只是等于把这批不符合质量要求的货物又"卖回"了销货方,并不造成购销双方的税款流失,因为退货方已将这张发票作了账务处理,也计提了销项税金,不存在少缴或逃缴税款问题;对于供货一方来说,也只是拿这张进项发票抵顶了原来应计提的销项税金,同样也不存在偷逃税款的问题。

  用发票对开解决销货退回问题,其实质是将退货看作是对销货方的一种重新销售,法律并无禁止,不禁止即视为不违法;二是用发票对开形式解决销货退回问题,从操作目的上看购销双方并不存在偷逃税款的主观故意,从实质上看也不造成税款流失的客观结果。上述纳税人的认识是错误的。

  1、在发生销售退回时,如果未按规定开具红字专用发票,实行对开发票有可能增加税收负担。

  《增值税暂行条例实施细则》第十一条规定:"一般纳税人销售货物或者应税劳务,开具增值税专用发票后,发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形,应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的,增值税额不得从销项税额中扣减。"所以,企业如果发生销货退回行为,应按规定开具红字发票,如果未按规定开具红字发票,重开发票的增值税额不得从销项税额中抵减,将会被重复计税。

  2、"对开发票"将面临税务局的罚款

  纳税人如果未能按规定开具红字发票,税务机关在有足够证据的情况下,可根据《发票管理办法》第三十六条规定,未按照规定开具发票的,由税务机关责令限期改正,没收非法所得,可以并处10000元以下的罚款。有前款所列两种或者两种以上行为的,可以分别处罚。违反发票管理法规,导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的,由税务机关没收非法所得,可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。

  3、没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。

  《最高人民法院关于适用〈全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释〉的通知》(法发[1996]30号)明确,具有下列行为之一的,属于虚开增值税专用发票:一、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票;二、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票;三、进行了实际经营活动,但让他人为自己代开增值税专用发票。为了完成总机构分配的销售收入考核指标的增值税专用发票对开,由于没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务,符合"虚开增值税专用发票"的特征,极有可能被认定为虚开增值税专用发票,如果情节严重,还有可能被追究刑事责任。

  4、要多缴纳印花税使企业增加税收负担和少缴纳企业所得税而遭到税务稽查风险。

  《印花税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内书立、领受购销合同的单位和个人,是印花税的纳税义务人。发票对开是企业视为自身新增加了一笔销售行为,如果书立合同,还需要缴纳印花税,应按购销金额的万分之三贴花,对比销货退回的正常处理,给纳税人增加了不必要的税收负担。如果不按时缴纳,还可能受到处罚。

  发票对开是企业通过对开发票,新增加了一笔销售收入,虽然对增值税没有影响,但是影响了企业所得税的计算。《企业所得税法实施条例》规定了多种扣除项目,有许多费用扣除项目以销售收入为基础。如企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的0.5%,企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分准予扣除。如果企业按虚增后的销售收入计算费用扣除,就会造成多扣除,少计应税所得的结果。

  纳税人在将销售退回变更成销售虚增销售收入的同时,也增加了所得税税前扣除的费用金额。如果因多计收入而增加的扣除金额被税务机关有证据证明是人为造假时,税务机关可根据《税收征管法》第六十三条规定,对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,对纳税人进行处罚。

  (二)控制策略:销货退回应开具红字发票

  一般纳税人发生退货业务应按规定开具红字增值税专用发票。《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》(国税发[2006]156号)第十四条规定,一般纳税人取得专用发票后,发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的,或者因销货部分退回及发生销售折让的,购买方应向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》。《申请单》所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。经认证结果为"认证相符"并且已经抵扣增值税进项税额的,一般纳税人在填报《申请单》时不填写相对应的蓝字专用发票信息。

  三、房地产、建筑企业营改增过渡期间的三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票

  (一)营改增前签订的材料采购合同,已经履行合同,但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目,而且营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。

  (二)营改增前采购的材料已经用于营改增前已经完工的工程建设项目,营改增后才支付采购款,而收到供应商开具的增值税专用发票。

  (三)营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项,但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。

  四、房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票

  (一)没有供应商开具销售清单的开具"材料一批"、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。

  国税发[2006]156号第十二条规定:一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的,同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》,并加盖财务专用章或者发票专用章。因此,没有供应商开具销售清单的开具"材料一批"、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票,不可以抵扣进项税金。

  (二)获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票

  《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第36号)规定:一般纳税人销售自产的下列货物,可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税,同时不得开具增值税专用发票。

  1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

  2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。

  3、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。

  因此,建筑企业购买的沙、石料,如果是从按照简易征收办法的供应商采购的,则建筑企业只能获得增值税普通发票,则不能抵扣进项税金。

  (三)购买职工福利用品的增值税专用发票

  财税[2013]106号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第(一)项规定,用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

  (四)发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金(例如,工地上被小偷偷窃的钢材、水泥)

  财税[2013]106号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第(二)项规定,非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。财税[2013]106号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第(二)项规定第(三)项规定:非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

  (五)建筑施工企业自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票。

  (六)房地产公司开发的开发产品,例如商铺、商场、写字楼自己持有经营,以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。

  (七)获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天

  《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)第一条规定:增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、(货物运输增值税专用发票)和机动车销售统一发票,应在开具之日起180日内到税务机关办理认证,并在认证通过的次月申报期内,向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定,获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。

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